文∕涂山青

全面回暖，年底翘尾──刚过去的2012年又是房地产享受狂欢盛宴的一年。今年1、2月份则是“开门红”。“史上最严楼市调控”持续三年，在高层“调控坚决不放松”的反复警告中，楼市的如此表现无疑大大刺激了业界“赌涨”、“赌赢”的心理（例如任志强的“三月暴涨论”）。然而，很快一瓢政策的冷水泼向市场，那就是赶在“两会”召开前出台的第五轮调控新政（前四次升级分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”和2011年1月的“新国八条”）。那么，这第五轮新政能给市场哪些想象的空间，给业界哪些期待？

一、新“国五条”：调控升级与政策效应

毫无疑问，新“国五条”是调控政策的升级，新政较之以前调控力度更大，范围更广。笔者认为，“国五条”及其实施细则至少会带来这样几个效应：

一是二手房市场会出现暂时恐慌和躁动效应。为规避20％个税，还因为担心购房首付比例和银行利率都会提高，而赶在政策落地前抢购、抢签和抢过户。“国五条”效应刺激下武汉市创出一天卖新房676套新记录，而2月份武汉平均每天成交的商品住房为335套。

二是二手房和新商品房市场微妙的传导效应。由于目前多数城市二手房总体上处于供不应求状态，市场博弈中的卖强买弱将导致卖方向买方转嫁税负，从而抬高二手房价，进而传导到新商品房市场，整体上拉升房价。这里面还存在着一、二手房客户转换上的互动。即随着 “国五条”细则在各地的落地和执行，新房市场由于没有交易环节20％差额个税的优势，可能促使部分购房者回归新房市场，从而带动新房市场交易量回涨。新“国五条”也招致争议。有人批评说，这样的调控政策是“挠痒挠错了腿子”，效果可能适得其反。地产大佬任志强在微博中戏言“只让一个人满意？”引发网友围观和附和。针对“国五条”细则的20%个税新规，新浪网进行了网络调查，有35万网民参加，结果显示72%的人认为此举不合理，67%的人认为将推高房价。

当然，整顿二手房市场，提高其交易门槛和交易成本，总体上有利于打击购房的投资性需求。所以，新“国五条”从长期看，只要政策落实到位，20％个税将是横亘在投资者面前的一个利益鸿沟，将能有效阻击楼市投资和投机。但是这又可能造成相当多的二手房沉淀于租房市场，压抑了二手房的换手率。

三是“误伤”效应。正如有专家担心的，二手房首付继续加码、房贷利率再提高，特别是假如“一刀切”的严格执行交易差额20％个税的措施，客观上也可能误伤几类换房的“刚需”群体。例如，小房换大房的改善型需求，买不起新商品房而试图购买稍便宜的二手房者，还有因工作变动需要“卖一买一”的购房者等。对此，有专家建议，交易环节个税宜实行因地、因对象差别化，这样才符合差别化调控的政策原则。例如热点城市税率高，二三线城市低；多套房到二套房税率由高到低，而惟一自住房交易免税率低或免税等。

二、楼市猜想：2013年调控政策及市场走向

可以说，“国五条”及其实施细则定下了今年以至今后一个时期楼市调控的准心。我们可以大致猜想今年楼市调控的这样几个方面的政策走向：

一是以稳为主。

经济要发展，百姓要求降房价。如何平衡行业发展与百姓诉求，一直是决策层操作调控“阀门”的两难选择。

目前我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，所以支持自住需求、抑制投机投资性购房是市场调控必须坚持的一项基本政策。调控的目的并不是要打压房价，而是促进房地产市场平稳健康发展。地方政府因GDP崇拜和错综复杂的利益关系，更是明推暗助房地产发展。更何况在全球金融危机尚未根本性好转，宏观经济困难重重的形势下，决策层不可能出狠手打压房地产。这是今年楼市调控将以稳为主的大环境背景。

今年政府工作报告关于房地产市场的表述看似新意不多，老调重弹，只有总结性的一句话“坚持调控不动摇，遏制了房价过快上涨势头”。在对新一年政府工作的建议中，继续强调加强调控和保障性建设，坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系等等。并提出了今年保障房建设目标470万套、新开工630万套和继续推进农村危房改造。但如果仔细研读“国五条”及其实施细则，其中就有“促进房地产市场平稳健康发展”、“保持房价基本稳定的原则”等表述。大家还记得2011年初中央也曾要求全国各地公布房价控制目标，结果绝大部分地区的标准是房价涨幅不超过本地区GDP增幅或人均收入增幅，被网友戏称为“涨价目标”。即便是 20％个税政策也不是新东西。如果回顾一下楼市政策的历史，其实这只是重申了2006年7月国税总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定。只是此前各地多以交易总额的1~2％为征税标准。

那么此番政策的出台，目的是给再一次发热的市场降降温，防止房价失控。因为决策层很清楚，现阶段的中国国情决定了市场具有推动房价顽强上涨的巨大冲动。新政为何年年出？调控为何难见效？最根本的是还没有建立起促使房价回归合理的市场机制。如果交易环节的20％个税落地，持有环节的房产税扩容，大中城市住房信息联网监管到位，房产真正去投资化而回归居住的本质属性，中央政策文件一再强调的“房地产市场健康稳定发展”才有可能。可以预计，新“国五条”如果能得到很好的落实，对市场的影响将是长期和深远的。

二是适度从严。

为什么今年的调控将是适度从严？首先说从严。本轮调控如果从2009年11月29日温总理上海讲话算起，已历时3年多。出台的政策、措施不下百条，但调控的成果正如今年的《政府工作报告》所讲的，也只是“遏制了房价过快上涨势头”，离“本届政府任期内能管好房价”、“促进房价合理回归”等承诺相距遥远。这一现实严重透支了政府公信力。所以面对眼下楼市再热的势头，决策层只有迎难而上从严调控，没有退路也没有折中的道路。“国五条”及其实施细则的发文级别、政策指向，以及出台时机的选择，本身都包含了从严的意味。再说适度。如何才是适度，是最让决策层挠头的。下狠手打垮房地产不行，松一点放任楼市疯狂也不行。

此次楼市调控政策细则升级加强，更具有操作性，释放出政策加码的信号。应该说，“国五条”及细则的政策力度是比较大的，涉及土地供应、保障房建设、二套房贷、限购、限价、预售资金监管、问责等诸多环节，最引人关注的二手房交易按差额20%征收个税。新华社官方微博称其为十年来最犀利狠招，无论是政策出台的效率，还是政策本身的力度，都超出了市场预期和公众想象。有人说3月1日（周五）晚间发布的《细则》尤如一枚重磅炸弹，导致3月4日股市开市后沪深两市大跌，地产股暴跌，重创了楼市预期。

三是震荡下行。

可以预计，今年的调控将以新“国五条”为基调，深化和落实现有政策。如无特别情况，去年列入工作目标但未启动的房产税扩容，制定和落实住房信息四十个城市联网后的监管办法，今年应该付诸实施。这些调控措施到位，调控力度肯定超过去年。所以在稳的基础上，房价涨幅视政策的落地而出现回落，尤其在二、三季度局部市场震荡下行的可能性较大。但房价大幅下跌的可能性基本不存在。至少现阶段指望房价大幅下跌是不可能的。只要维持中国高房价的大环境没有根本改变（例如地方土地财政死结、经济增长模式、官员考核评价方式，以及普通百姓“有房才有家”的观念等），靠市场规律让房价“回归合理价位”，几乎是不可能的。那么剩下的惟一可能就是寄希望于政策打压房价。这同样是不可能的。这一点前文已有分析。

调控将是一个长期的过程。某一项政策的出台不可能让调控一蹴而就。这从调控三年多来上百项政策也未使房价实质性的下降就足以说明。

 （本文是应中房协《城市开发》杂志邀请撰写的，载《城市开发》2013年第3期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com