2023房地产市场发展趋势与最新房地产政策解读

王传宝教授

可根据客户要求调整课纲

课程提纲：

一、当前房地产形势与房地产信贷形势

（一）2023年最新房地产数据

（二）房地产信贷现状

（三）房贷利率现状

（四）思考：7月之前的房地产松绑政策为什么效果不明显

——中介费下降之类的政策，对购房者影响不大

二、2020年8月“三道红线”调控政策以来房地产政策变化

（一）2021年5月前房地产金融政策

1、三道红线

——2020年8月央行和住建部发布加强对房企资金“三道红线”管控

2、房贷收紧、房贷利率提高

——2020年12月央行发布对银行房贷“五档分类”要求

——广东地区LPR加点提高

——严查房抵经营贷违规流入楼市

——上海、广东限购政策升级，对政策“打补丁”

3、地产信托业务正经历又一轮监管调控

——针对狂飙突进的地产信托业务，2021年5月中旬，银保监会祭出《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称“23号文”)后，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制了前端融资模式的发展。

——23号文+窗口指导后，部分信托房地产业务暂停，旧改、供应链金融购房尾款类项目除外

4、房贷集中度管理新政

——2021年1月9日 中国人民银行、银保监会日前发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度

——各省加码

5、“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中

——22城住宅用地公告不能超过三次

——与22城GDP接近的城市，会成为房企拿地的潜在目标

（二）2021年下半年到2022年上半年房地产政策变化

1、2021年下半年开始个别龙头房地产开发企业开始出现债务风险

2、2021年底房地产政策在需求侧进行微调

3、2022年1月份人民银行将5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市纷纷松绑限购限贷政策。2022年2月份，重庆、江西赣州将首套房首付比下调至20%

4、2022年3月，郑州发布房地产“一揽子”政策，取消认房又认贷。

5、2022年4月份的政治局会议之后，金融监管部门进一步提高了对房地产需求的支持力度

6、2022年4月份央行、外汇管理局联合印发“金融23条”，提出要因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持开发贷平稳有序投放

7、2022年5月，首套房贷利率下限调整为5年期LPR减20BP，叠加5年期LPR年内第二次下降15BP至4.45%，最低房贷利率降至4.25%。地方政府努力降低购房门槛

8、2022年6月，温州发布“安居贷”、郑州鼓励棚改房票安置、珠海推出“一人购房全家帮”。

9、从上半年的房地产政策看，重点还是刺激需求，各地将“因城施策”的政策发挥到了极致，但效果不及预期，每个月的房地产销售面积及房地产投资数据仍然在不断下滑。

（三）2022年7月份以后房地产政策重点由需求侧转向了供给侧

1、2022年7月底的政治局会议明确提出房地产工作的重点是“保交楼、稳民生”，房地产政策重点由需求侧转向了供给侧

2、决策层已经认识到当前房地产开发企业的债务风险具有相当的普遍性

3、2022年8月，住建部、财政部、央行通过政策性银行专项借款方式支持保交楼，初期规模2000亿元。

4、2022年11月11日，央行和银保监会联合发布“金融16条”，证监会调整优化涉房企业5项股权融资措施，明确支持和放开了房地产企业的重组上市和再融资需求。（双十一打折。真正开始放松调控）

5、2023年以来各地刺激房地产政策纷纷加码，除了降价以外所有政策“能出尽出”

6、截止2023年2月初，部分城市首套房房贷已经降到3.7%

（四）2022房地产十大政策：全面松绑，需求、供给齐发力

1、两次降准

——政策回顾：2022年4月15日，央行宣布，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此后的11月25日，央行再次降准0.25个百分点。

——政策意义：虽然2022年两次降准的主要目的是加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，但是随着整体资金面的宽松，必然会影响到房地产市场。更重要的是，这对其带来的“宽货币”信号意义大于一切。

2、三次下调LPR

——政策回顾：2022年，央行三次下调贷款市场报价利率（LPR），刺激房地产市场需求的力度可谓之大。1月20日，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点。5月20日，1年期LPR维持3.70%不变，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下调，1年期LPR为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较上月大幅下调15个基点。

——政策意义：信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，带动住房需求释放。

3、“五限”松绑

——政策回顾：2022年可谓房地产政策松绑大年。中指研究院统计，2022年1-11月，已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近5年来的峰值。纵观2022年的政策调整，以限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”政策松绑，成为主流，并经历了从三四线城市到二线城市再到热点城市的发展方向。

——政策意义：“认房又认贷”被认为是极具影响力的楼市收紧政策，如今，包括南京、杭州在内的热点城市都进行了优化，信号意义更加强烈。未来，“认房又认贷”中的首套房认定有望继续放宽。

4、“一人购房全家帮”

——政策回顾：在2022年的政策松绑潮中，住房公积金的调整辐射面广、动作频繁。据不完全统计，截至12月21日，全年约有180个城市（含多次发布政策城市）发布公积金政策，其中有九成以上城市是对住房公积金贷款政策从降首付、提高最高贷款额度这两方面进行适度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武汉、中山等在内的少数城市是优化公积金提取、异地办理等政策。据不完全统计，2022年全国已经有超过30个城市发布“一人购房全家帮”政策，包括荆州、珠海、潮州、秦皇岛、赣州、沧州、信阳、马鞍山等城市。

——政策含义：“一人购房全家帮”政策出台背后，是当地销售疲软，地方政府鼓励民众购房的举措。既有利于缓解青年人、新市民的购房资金难题，还能提振民众购房热情、增强市场信心。

5、房企再融资“开闸”

——政策回顾：2022年11月28日，证监会官网发文“证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问”。其中，涉及恢复上市房企和涉房上市公司再融资，这是四年来我国再次启动房地产股权融资，意味着代表股权融资的“第三支箭”正式落地。

——“三支箭”：为了稳定房地产市场，2022年国家出台了一系列举措，尤其是金融支持政策方面，射出了所谓的“三支箭”。

一是信贷支持之箭，

二是债券支持之箭，

三是股权支持之箭。

——政策意义：不管是配股融资还是“借壳上市”，房企再融资撕开了一个口子，不仅仅将惠及优质房企，或许已经出险的房企也能从中找到一条融资破局的路径。

6、金融支持房地产16条

——政策回顾：监管层出台16条金融新政，房地产迎2022年最强政策支持。11月份，央行、银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涵盖了6大方面内容，涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等共计16条措施。自该政策出台后，信贷、债券、股权“三支箭”加速落地。截至年底，银行授信房企金额超4万亿元，多家房企发出定增、配股方案。

——政策点评：“金融支持房地产16条”是2022年以来力度最大、措施最为具体的新政，覆盖房地产上下游产业链，涵盖了需求端和供给端，可谓全方位的金融支持。

7、保函置换预售监管资金

——政策回顾：2022年，预售资金监管政策的调整，成为一大看点。11月14日，银保监会、住建部、央行联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。上述通知指出，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

——政策点评：从保函置换预售监管资金可以看出，政策方向已经从“保项目不保房企”转向“保项目”“保优质房企”，将有助于扭转房企融资困境，有效遏制企业“爆雷潮”。

8、“卖一买一”可退个税

——政策回顾：为了推动换房交易，2022年9月30日，财政部、税务总局发布“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。从内容看来，这一政策针对的人群是“卖一买一”的换房置业者，最高可以实现全部退还个税。

——政策意义：该政策虽然辐射面有限，但是对于有换房需求的人来说，却是真正的利好，有助于降低换房成本，激活改善性住房需求。

9、二手房“带押过户”

——政策回顾：为了盘活二手房市场，2022年多个地方试行“带押过户”，包括昆明、济南、南京、苏州、福州、金华、宁波、无锡等地陆续推出了新政，深入探索二手房交易、过户等环节的制度创新。

——政策意义：无论“带押过户”还是“连环单”业务并行办理，都是二手房交易过程中的政策优化，都有助于缩短交易周期、提升交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。

10、北京城市更新立法

——政策回顾：继深圳、广州、上海之后，北京也加入城市更新立法阵营。6月7日，北京市住建委发布《北京市城市更新条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。7月27日，北京市人大常委会首次审议《北京市城市更新条例（草案）》。11月25日，《北京市城市更新条例》由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第四十五次会议通过，自2023年3月1日起施行。这是北京首次为城市更新立法。针对城市更新中的焦点、难点、痛点问题，条例进行了积极回应。

——政策意义：作为全国第一个减量发展的城市，北京也是第一批城市更新试点城市之一，对城市更新进行立法，可有效破解城市更新中的各种难题，保障多方主体权益。

三、地产政策环境趋势分析：2022年12月中央经济工作会议、2023年两会及4月、7月政治局会议关于房地产表述、房地产政策未来变化预测与中国房地产未来发展

（一）2022年12月中央经济工作会议关于房地产表述、房地产政策未来变化预测与中国房地产未来发展

1、本次会议部署的重要工作中，第五点是“有效防范化解重大经济金融风险”，其中较大篇幅聚焦于房地产市场的平稳发展，同时强调防范化解地方政府债务风险，如“坚决遏制增量、化解存量”。房地产上下游产业链较长，对中国经济广义影响可达两到三成，与地方政府土地财政收入息息相关，在金融体系中也具有重要地位，因此是防范化解金融风险的核心所在。

2、回顾2022年，尽管地方政府因城施策“松绑”房地产政策、央行银保监会推动房贷利率较大幅度下行，但地产销售尚未企稳。需求端刺激乏力，背后是疫情后居民资产负债表恶化、预防性储蓄抬升、房地产风险事件冲击的共同影响。2022年11月以来，房企融资政策“三箭齐发”，相比于前期更加务实，政策更多向房地产企业（尤其是民营房企）融资端倾斜。但是政策出台到明显见效需要时间，叠加疫情冲击，11月房地产相关数据继续走弱，对地产链条的进一步支持仍有必要。

3、在此背景下，本次会议对房地产的相关表述更为积极有力。对房地产市场，要“确保”平稳发展，明显强于2022年7月政治局会议的“稳定”；在“保交楼、稳民生”的基础上，新增“保稳定”，或旨在遏制房地产产业链风险的蔓延。

4、对房地产企业：一方面，“满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企的风险，改善资产负债状况”，明确了对优质头部房企的支持，直指其“资产负债状况”，“保主体”的信号更加明显。另一方面，“坚决依法打击违法犯罪行为”，对房地产企业融资的支持并不是无原则、无底线的。参照郑州大干30天文件内容，“搜集挪用、抽逃楼盘资金的线索……全面核查是否存在资金被抽逃挪用情况，及时将线索提交给办案机关”。

5、尤为重要的是，会议提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。2021年中央经济工作会议提出“探索新的发展模式”，本次会议在此基础上更进一步。参照2022年12月14日中共中央国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，我们认为，房地产新发展模式或是“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。未来将在扩大保障性租赁住房供给、因地制宜发展共有产权住房、完善长租房政策及“租购同权”方面更进一步。

6、“住房改善”被列为“第一内需”。

——会议通稿在谈到扩大内需的时候，一共列举了三个重要的内需（见上文），分别是住房改善、新能源汽车、养老服务。很显然，住房改善被放在了第一位。

——刘副总理再次肯定房地产是中国的“支柱产业”。注意，既然“住房改善”被放在了重要位置，那么对2套房的诸多限制，比如限购、限贷（认房认贷）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低门槛。相信连一线城市，也都会有相当幅度的松动。

7、房地产有新提法

——会议通稿，多次提到了房地产行业、住房消费，除了

“住房改善”被列为第一内需外，还有如下表态：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

——2021年会议的提法：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

——很明显，2022年的表述更长、更全面、更具体，直接提到了很多措施，比如“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。2022年虽然也提及了“房住不炒”，但是在靠后的位置。2021年提及“房住不炒”是在论述房地产段落的开篇位置，这个微妙的变化值得关注。另外值得注意的是，最新会议通稿的两句话——“有效防范化解优质头部房企风险”、“要坚决依法打击违法犯罪行为”。这意味着，大房企的命运将全面分化。优质头部房企，比如万科、龙湖等，是要保的；而另外一些房企，尤其是核心人物，其违法犯罪行为将被打击。这些违法犯罪行为可能包括：行贿、骗贷、转移资产、利益输送等。至于他们在公司的股权被清零，也在预料之中。

（二）2023年3月5日两会房地产政策精神

（三）2023年4月、7月政治局会议关于房地产政策精神

（四）2023年7月以来，中央和地方房地产政策松绑解读

四、地产政策环境趋势分析：2023年7月24日政治局会议公告关于房地产市场政策的重大转变与中国房地产未来发展

1、2020-2021房地产金融紧缩政策给建筑行业、房地产行业带来的挑战

——房地产政策收紧叠加疫情影响，房地产市场不景气+地方财政收入困难

——“三重压力”下，经济下行叠加疫情影响，倒逼房地产政策放松

2、2022年至今房地产政策的放松及建筑市场、房地产市场的表现

——2023年两会（特别是政府工作报告）关于房地产与“大基建”的论述及影响

3、2023年7月24日政治局会议公告关于房地产市场政策的重大转变

——关于房地产市场，2023年7月24日政治局会议公告提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，没有再提“房住不炒”。“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，是历史上首次做出如此判断。不提“房住不炒”的目的主要是为了更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。虽然没有提“房住不炒”，但在地产行业已经进入下行周期的背景下，炒房的空间实际上越来越小。而下一步，放开一线城市限购政策，降低税费、首付和贷款利率将成为提升楼市交易活跃度的重要选项。

——关于城中村改造，2023.7.24政治局会议最新表述相比2023.4.28政治局会议，城中村改造前面的“特大城市”已经去掉。这次城中村改造也许是超规模的。

——关于地方债的表述，从“严控隐性债务”变成了“有效防范化解地方债务风险”。地方政府的主要任务由严控隐性债务变成在有效防范化解地方债风险的前提下促进经济复苏，支持基础设施建设和优化房地产政策。

4、2023.7.24政治局公告中的房地产政策开始兑现了，后续政策估计也在路上了。

——2023.7.27，住建部：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施

——2023.7.29，何立峰副总理在京召开超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议，以上海为蓝本的城中村改造将作为刺激内需的重要手段提速上马。受邀参加电视电话会议的城市，将首先开始行动。这说明政府下场维护楼市。

——关于城中村改造，由于2023.7.24政治局会议最新表述相比2023.4.28政治局会议，城中村改造前面的“特大城市”已经去掉。因此，这次城中村改造，未来应该不仅仅局限于特大城市，也许是超规模的。对于建筑企业的机遇是空前的。

——2023.8.1，央行：因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行

——8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会议要求，支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。（央行网站）

——央行的工作会提到：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率！这意味着，调整存量房贷利率已经不是商业银行的自选题，而是必选题。

5、思考：2023.7.24政治局公告中的房地产政策对基建和工程建设行业是持续性机遇，如何抓住这个机遇

6、长期看，建筑行业会健康平稳发展

——在经济“双循环”特别是提振经济中，基建必将扮演重要角色

——新型城镇化和都市圈建设，需要基建的支持

——我国经济长期向好支撑基建和房地产需求，预示建筑行业平稳发展

——尽管基建扩张面临财政的巨大阻力，但地方政府的主要任务由严控隐性债务变成在有效防范化解地方债风险的前提下促进经济复苏，支持基础设施建设和优化房地产政策。对房地产、建筑行业是利好。

五、地产政策环境趋势分析：2023年7月24日政治局会议关于房地产市场判断的重大转变后，中央和地方房地产政策松绑解读与中国房地产未来发展

——房地产政策原来是能紧尽紧，现在是能松尽松

（一）更好满足刚性和改善性住房需求

1、7月24日，中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

2、7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。《意见》指出：

在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

（二）住房信贷支持力度加大

1、7月14日，国新办举行了新闻发布会，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示：尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系；提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。我们支持和鼓励商业银行按照市场化、法治化原则，与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

2、7月27日，住房城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会。倪虹强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

3、8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局在2023年下半年工作会议中明确提出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

4、8月4日，国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局四部门联合召开新闻发布会。在房地产方面，各部门也给出了最新表态，其中涉及到有序调整存量个人住房贷款利率、满足居民刚性和改善性住房需求、支持房地产市场平稳运行，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地、推进超大特大城市城中村改造以及防范化解房地产领域风险等热点问题。

5、8月15日，央行再次下调政策利率，1年期中期借贷便利（MLF）中标利率下调15个基点。

（三）各地调整优化房地产政策

1、8月3日，郑州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，共15条，主要内容有：

（1）支持青年人才在郑安居。毕业3年以内来郑新就业青年人才，在郑首次购买新建商品住房并完成契税缴纳的，在享受原有青年人才购房补贴的基础上，由开发区、区县（市）再按照100%的比例给予购房契税补贴。

（2）实施多子女家庭购房补贴政策。符合国家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的，由开发区、区县（市）财政一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。

（3）实施购房契税补贴政策。在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的，各开发区、各区县（市）可依据实际情况，给予一定比例的购房契税补贴，以货币形式一次性发放。

（4）做好金融信贷支持。落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整我市新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。

（5）稳定住房消费预期。鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。

（6）提升商品住房品质。加大低密度、高品质商品住宅用地供应，推广立体生态建筑建设，促进住房建设集约化、配套化、精细化、绿色化发展，全面提升新建商品住房品质。

2、8月4日，南京市发布《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》，共8条，主要内容有：

（1）对购买新建商品住房的实施补贴。鼓励新六区继续根据区域市场实际对在规定期限内购买新建商品住房的，按合同价给予一定比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际经评估后对购买新建商品住房的实施补贴，切实减轻刚性和改善性购房负担。

（2）建立全市统一的“安置房源超市”。分类整理全市各类可供安置的商品房和保障房，面向各区征收主体打造市级层面的安置房源选择平台，按照市场化原则引入跨区、跨街道安置机制，有效满足被征收群众多样化安置需求。

（3）进一步优化差异化供地。统筹考虑全市不同区位不同品质住宅定位和需求，探索在外围区域优化容积率和规划指标，引导企业打造差异化产品，满足市场各类需求。

3、8月17日，南昌市印发《促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，共15条，主要内容有：

（1）实行阶段性购房补贴。即日起至2023年12月31日期间在南昌地区购买新建商品房的（含非住宅，购房时间以购房合同网签备案时间为准），符合享受南昌“人才10条”购房补贴条件的人员，在完成契税缴纳后，由受益财政再给予100%的契税补贴；其他购房人员在完成契税缴纳后，由受益财政给予50%的契税补贴。

（2）优化土地出让价款缴纳期限。市本级土地出让竞买保证金比例继续按最低20%比例执行；土地出让价款在出让合同签订后1个月内缴纳50%，剩余价款缴纳期限按以下标准执行：住宅用地在签订出让合同后6个月内缴清；商住综合用地在签订出让合同后9个月内缴清；商服用地在签订出让合同后12个月内缴清。政策有效期至2024年12月31日。

（3）支持商业库存加快去化。合理调整土地供应结构，在符合相关规划的前提下，支持在控制性详细规划中适当调减商业、商务用地比例或将商住混合用地调整为居住用地；对存量商业用地或可兼容商业性质的用地，在满足出让合同及招商协议的前提下，可按《南昌市人民政府办公室关于印发〈南昌市服务型公寓建设管理规定（试行）〉的通知》（洪府办发〔2023〕49号）执行；鼓励和引导土地使用权人改变存量商业用地用途用于教育、养老、文化、体育等产业项目和租赁住房建设，促进房地产用地结构优化调整。

（4）优化项目审批服务。在出让合同签订后，即可核发建设用地规划许可证；按出让合同缴纳首期土地出让价款后，即可办理建设工程规划许可手续；对优质房地产项目，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的，办理预售许可的最低预售形象进度条件可调整为单体工程施工至正负零；房地产开发项目可采取“容缺+承诺制”方式，分阶段办理建筑工程施工许可证，质量安全监督手续可提前办理。

（5）完善项目周边配套设施。推动优质义务教育、医疗资源区域均衡布局，加大市政基础设施和公共服务设施配套力度，重点完善已供住宅用地相对集中区域的配套基础设施和公共服务设施，推动已规划的教育、医疗、交通等配套设施项目提前开工、及时投入使用。凡在当地购买房产（含住宅、公寓、商业）均可按照当地义务教育入学政策办理入学。

（四）继续出台购房补贴政策

8月5日，武汉江夏区发布《关于促进创新创业的若干措施》，对来江夏创新创业就业的硕士生及以上在江夏购买新建商品住宅的，给予每套15㎡奖励，本科生给予每套10㎡奖励。对区外的硕士生及以上在江夏购买新建商品住宅的，给予每套10㎡奖励，本科生给予每套5㎡奖励。对来江夏创新创业落户的区外科技型企业高级管理人员、高级技术人员在江夏购买新房的，每人分别给予每套10㎡、15㎡、20㎡、25㎡的奖励。同时，江夏区鼓励“以旧换新”，出售自有住房，在江夏区购买新建商品住宅的个人（家庭），按购买新建商品房合同成交金额的1%给予奖励。

（五）降低公积金贷款首付比例

8月4日，郑州市住房公积金管理中心发布《郑州住房公积金管理中心关于住房公积金贷款有关事项的通知》。在郑州市行政区域内使用住房公积金贷款（含组合贷款）购买家庭首套或改善性住房时，所购住房为新建商品房的，最低首付款比例为20%，所购住房为存量商品房（二手房）的，最低首付款比例为30%。

（六）放开一线城市限购政策，降低税费、首付和贷款利率将成为提升楼市交易活跃度的重要选项

1、北上广深等一线城市落实了“认房不认贷”措施

——解读：8月31日，深圳正式执行“认房不认贷”政策，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。新政出台后，卖一买一的贷款客户及本地无房或外地有过贷款记录的客群可按照首套房资质进行购房，直接降低了购房成本。当前，政策落地已有一周时间，新政释放了部分住房需求，也使得成交开始活跃。

2、官方也降低房贷首付比率，并要求银行降低存量贷款利率。

——认房不认贷后，官方推动降低首付比例。央行、国家金融监管总局：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

——9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行率先发布了关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告，对调整范围、调整规则、申请方式及调整时间等进行了明确。

3、9月7日，楼市几个小道消息解读

一传，北上广深基本取消限购

二传，新房备案价格机制调整

三传，取消土地出让七十年

四传，融创有小道消息说孙宏斌上岸了，资金没问题了。

其中一应该不可能完全取消，但是非核心或者郊区有可能完全取消。

二应该是大概率事件，三应该比较难。

四应该不是无中生有，港股融创这三天已经上涨超过130%。现在每天都是楼市利好消息。

4、“北上广深基本取消限购”消息的佐证之一——9月7日晚间，南京核心区内购房不再需要购房证明

——南京：9月8日起，玄武区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。据南京发布，为进一步优化购房服务流程，自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。对征收集体土地涉及住宅房屋的，鼓励被征收人选择房票安置，满足被征收人多元化安置需求，缩短安置过渡周期，具体由各区制定实施细则。部分区域对在2023年8月1日—12月31日期间购置新建商品住房的给予补助，具体补助标准和条件以各区细则为准。在享受第四条补助的基础上，对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，再给予一定补助，具体补助标准和条件以各区细则为准。南京房地产业协会、房地产经纪行业协会联合开发企业、重点经纪机构推出“换新购”服务，搭建“换新购”超市，超市房源不高于案场销售最低价，通过“优先卖、放心买”保底交易服务，缩短二手房出售和新房购买周期，加快满足居民住房改善需求。（南京发布）

——解读：深夜南京取消限购是不是打开的第一步？江浙沪都跟进？北上广深核心区域会放开限购么？一步步的从外环新城向内环释放？还是一次性到位，直接全取消？

（七）房地产多箭齐发，房企融资端持续获得政策利好

1、房地产四支箭：四箭齐发，房地产市场需要稳定

——第一箭：银行信贷端支持，房地产信贷政策来袭。

——第二箭：发债融资支持，房地产发行债券进行融资，银行买单。

——第三箭：房地产再融资支持，上市房地产公司和涉房地产企业都可以再融资。

——第四箭：四大行向房地产提供担保离岸贷款，补充现金流。

2、2022年以来，房地产金融支持政策密集落地，进入11月，“金融16条”出台，“三支箭”不断发挥作用，房企融资端持续获得利好。

——继信贷、发债、股权三支箭后，“内保外贷”的第四支箭正式落地。此外有消息称碧桂园、美的置业等房企也将获得“内保外贷”支持。

——克而瑞分析人士指出，“内保外贷”通过增信的方式拓宽房企境外融资渠道，有利于减轻偿债压力，有利于重塑境外资本市场信心。但仅针对优质房企，预计实际效果有限，要获得境外市场信心的关键仍然在于销售面的回暖。

3、2023.8.27日证监会发布公告提到，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

4、政府现在最应该出台的政策措施就是兜底保交楼。想尽一切办法保交楼，打破市场梗阻，提振购房者信心

（八）2023年7月政治局会议后，房地产政策不断松绑下，房地产市场形势预判

——短期房地产市场发展趋势

——区域分化，企业分化

——长期看：谨慎乐观，稳健发展

六、房地产市场发展趋势：区域经济发展优势与房地产商机的发现、甄别和挖掘

（一）发现商机：区域经济与区域经济一体化

1、我国区域经济分布

——我国经济梯度发展

——我国经济四大板块

——我国各省人均收入与人均寿命

——从东西差距到南北差距

2、我国主要区域经济特点

——环境资源禀赋、政策禀赋

——政府能力、营商环境

——土地、资金、人口、人才、技术、产业

3、我国主要区域经济潜力与投资机会

——我国主要区域经济潜力：中部、东部、东北、西北、西南、华南

——区域经济潜力取决于人才和资金的流向

——全国首家经济新旧动能转换示范区：山东怎么了

——弯道超车：贵州发展大数据产业

——未雨绸缪：浙江数字经济一号工程

4、区域经济一体化分析

——粤港澳大湾区建设

——长三角高质量发展

——京津冀一体化发展

——成渝双城经济圈

——15个中心城市：四个全球中心城市（北上广深），11个国家中心城市

——长江中游城市群、关中平原城市群、中原城市群等简要分析

（二）主要区域产业经济发展优势

1、主要区域简要分析

——粤港澳大湾区

——长三角

——京津冀

——成渝双城经济圈

2、粤港澳大湾区产业经济发展优势分析

——区位优势与区域空间发展格局

——区域主要产业与区域产业布局

——区域优势产业与区域产业错位、协调发展

——区域产业经济发展潜力：人口、科技、营商环境、投资等

3、长三角产业经济发展优势分析

——区位优势与区域空间发展格局

——区域主要产业与区域产业布局

——区域优势产业与区域产业错位、协调发展

——区域产业经济发展潜力：人口、科技、营商环境、投资等

4、京津冀产业经济发展优势分析

——区位优势与区域空间发展格局

——区域主要产业与区域产业布局

——区域优势产业与区域产业错位、协调发展

——区域产业经济发展潜力：人口、科技、营商环境、投资等

5、成渝双城经济圈产业经济发展优势分析

——区位优势与区域空间发展格局

——区域主要产业与区域产业布局

——区域优势产业与区域产业错位、协调发展

——区域产业经济发展潜力：人口、科技、营商环境、投资等

——成都：“布局”显成效，产业动能新力量崛起

——高质量发展：重庆经济新方向

（三）区域经济分化与银行/房地产/建筑等企业市场机会挖掘

1、银行/房地产、建筑企业的机会：区域经济分化与房地产市场潜力

2、区域经济分化下银行/房地产/建筑/建材等企业市场机会挖掘

3、区域经济分化下房地产市场机会挖掘：以粤港澳大湾区为例

七、房地产市场发展趋势：新型城镇化、都市圈建设、区域分化与房地产行业投资机会

1、城镇化与城市群：全面铺开与多点开花

——我国新型城镇化发展的空间格局

——“两横三纵”城市化战略格局

——我国主要发展轴

——我国主要城市群

2、为什么要紧盯都市圈和城市群建设

——按照世界城市化发展的“S型”规律曲线，城镇化率显示我国的城市化进程仍处于中期，未来还存在继续提高的空间。

——城市群和都市圈建设将带来更多的人口流入城市，从而带来更多的投资和消费，提供经济增长持续潜在动力。

——现代化都市圈既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。

——进入都市圈范围的区域，将享受更多的发展红利。

——“十四五”规划和2021年《政府工作报告》：推进新型城镇化，确立都市圈城市群

3、十四五规划和2021年《政府工作报告》关于城市群、都市圈建设

——推进新型城镇化，确立都市圈城市群。优化区域经济布局，促进区域协调发展

4、入“圈”有什么好处？

——国家发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》

——现代化都市圈既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。

5、不入“圈”的坏处

6、主要城市群（京津冀城市群、长三角、粤港澳大湾区）及其银行/房地产/建筑行业投资分析

——供需现状研究

——短期房地产市场发展趋势

——要具体研究：城镇化，人口（购买力），资金，产业，区位，发展趋势，未来预期等

——“十四五”时期京津冀城市群、长三角、粤港澳大湾区房地产市场长期将平稳发展

——人口持续流入地区和人口流出地区分化

——长期看，京津冀城市群、长三角、粤港澳大湾区内房地产市场将呈现区域分化

——长期看，京津冀城市群、长三角、粤港澳大湾区内房地产市场将呈现企业分化

7、工业化、城市化加速需要房地产市场配合

——工业化加速提高居民收入，促进农村人口进城

——城市化加速提升住房需求，加速房地产市场发展

8、房价会涨还是跌？

——2017.5.12，人民日报发文：房价上涨是必然趋势

——论经济体量，中国和美国最为相像；论土地制度，中国又是香港式的；论人口结构，中国向日本靠拢。再加上调控，所以房价的问题很复杂

——房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融

——从人口结构上看，大概率上2030年是房地产和房价的转折点

——人口老龄化加速影响房地产。老龄化会拖累经济增速

——房价会涨还是跌？看通胀、区域、投资渠道

——根源：土地财政，人地错配，货币超发

9、产业投资与房地产市场的区域分化

——环境资源禀赋、政策禀赋

——政府能力、营商环境

——土地、资金、人口、人才、技术、产业

——我国主要区域经济潜力：中部、东部、东北、西北、西南、华南

——城市赋能产业：区域经济潜力取决于人才和资金的流向，硬环境+软环境

——房地产市场区域分化、房地产企业分化是必然趋势

10、全国各区域产业投资与城市房地产投资潜力研判

——投资不过山海关，买债不买云贵川

——一、二、三线城市产业投资与房地产投资潜力研判

——各主要城市群产业投资与房地产投资潜力研判

11、商机的发现、甄别与挖掘：银行/房地产/建筑如何抓住新型城镇化建设的机遇、迎接挑战、积极应对

八、2023年房地产发展趋势预测与房地产政策变化预测

1、2023年房地产市场形势严峻

——就当前形势来看，一系列政策刺激下房地产市场可能会出现一个小阳春，但全国范围内房地产态势短期难以完全扭转，而且可能更严重。

——2022年全年国房景气指数、房地产投资、住房销售、房贷等数据不乐观

——2023年开年国房景气指数、房地产投资、住房销售、房贷等数据有所好转

2、恢复楼市信心关键是调整政策思维

——面对严峻的形势，中国政府2023年房地产政策取向出现重大调整。

3、疫情后中国经济复苏要求房地产市场必须健康平稳发展

4、房地产市场风险最严重的时刻可能已经过去。房地产市场的平稳发展。经济不景气期间，稳定房地产投资增速与稳定房地产价格同样重要。

5、 “住房改善”被列为“第一内需”

——刘副总理再次肯定房地产是中国的“支柱产业”。

6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么对2套房的诸多限制，比如限购、限贷（认房认贷）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低门槛。相信连一线城市，也都会有相当幅度的松动。

7、防风险成为第一要务。这体现在去年底中央经济工作会议的文件中，把今年房地产业的工作部署放在“有效防范化解重大经济金融风险”的框架下论述，并确定今年房地产政策的核心目标就是“防风险、保交楼”，而不是再强调用政策来保证房地产市场的“稳”。住建部1月的工作会议也明确表示，当前房地产市场存在巨大风险，要采取“慢撒气”方式来化解，而不是突然引爆。

8、在“保交楼、稳民生”的基础上，新增“保稳定”，或旨在遏制房地产产业链风险的蔓延。

——房地产政策的“防风险、保交楼”要务，尽管是一体两面，但更重要的着力点是在“保交楼”上。因为只有居民购买的期房能保证交付，才能让以期房为主体的楼市信心逐渐恢复，风险逐渐化解。否则，不仅会引发整个市场崩塌的危机，居民拒绝偿还按揭贷款，也将引发银行危机及金融市场风险，以及购房居民把损失责任指向政府的社会危机。

9、为了“保交楼、防风险”，房地产政策是“抓两头、带中间”。

——“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。近期央行、银保监会召开主要银行信贷工作座谈会，提出实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。也就是说，全面放松优质房企的各种融资条件，保住建房主体，让优质房企能承担起“保交楼”的主体责任。

——“一头”是抓出险房企，一方面帮助这些房企自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者金蝉脱壳，不让损害群众利益的行为蒙混过关。也就是说，房地产融资政策的放松，并非重回以往融资模式的老路，而是通过市场化、法治化方式对房企优胜劣汰，并严厉打击销售套取资金的犯罪行为。这是房地产政策首次有这样的提法，意味着今年房企破产倒闭将成常态，10万家房企的规模将逐渐收缩。

——优质房企主体保住及扩张发展，既是“保交楼”最重要的一环，也是重启房市信心的重要一环。2023年房地产信心提振将是漫长的路。

10、促进房地产全面转型，主要包括两个方面。

——完善与改进现有的房地产法律法规。比如，2022年“保交楼”事件爆发，主要是与住房预售制度存在严重缺陷有关。所以，今年的政策对住房预售制度有新取向，比如要求有条件的地方进行现房销售；继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。这意味着多年来一直受到严重质疑的住房预售制度将有重大改革，一方面为现房销售创造制度条件，另一方面即使继续实行住房预售，也会建立严格监管资金运行的制度。房地产融资及资金运行模式将出现巨大变化，并将严重影响房企行为方式。

——房地产市场如何向三位一体（购买、租赁、保障）的市场长效机制转型。发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房。比如，最近深圳推出共有产权住房，主要是解决当前安居、人才房的问题。这既可让现有房地产利益格局不至于发生巨大变化（或房价不再持续下跌），又可适当解决这些城市弱势居民的基本住房需求。

——这些转型既有房地产融资模式、资金管理模式、市场运行模式的转型，也有市场发展模式转型、观念上的转型（强调建筑业是实体经济，发展房地产市场就是发展实体经济）等。房地产政策的转型在今年将是全方位的。

11、疫情后居民资产负债表恶化、预防性储蓄抬升、房地产风险事件冲击的共同影响。政策出台到明显见效需要时间。

12、2023年7月政治局会议后，房地产政策不断松绑下，房地产市场形势预判

——短期房地产市场发展趋势

——区域分化，企业分化

——长期看：谨慎乐观，稳健发展

13、房地产市场进一步分化

14、房企进一步分化

15、大房企的命运将全面分化

——对优质头部房企的支持

——坚决依法打击违法犯罪行为

16、2023年市场形势的严峻，政策取向出现重大调整，会把房地产市场引向何方，效果如何，就目前来看，相当不确定。

——政策肯定是利好。政策对房地产市场好转肯定是促进作用。具体效果多大要看市场反应。

——过去20年房价只涨不跌、极度繁荣的时代已经结束，中国房地产将进入一个新时代。

17、房地产税：会不会是压垮房地产的最后一根稻草？

18、中国楼市确实发生了重大变化，主要体现在三个方面：

——一是供求关系，不仅仅是发生重大变化，更是发生了逆转，目前的态势是供严重过于求。

——二是房屋属性，发生了颠覆性变化，由金融属性转变为居住属性，由奢侈品属性转化为商品属性。

——三是主导力量，发生了根本性变化，由卖方市场转变为买方市场，消费者有了充分的议价权。投资占主导的态势一去不复返，消费占主导将长期存在。

——经过20多年的发展，房地产逐步由疯狂转为理性，楼市发生的这些重大变化，也是健康房地产市场的应有之义。

19、房地产到底什么时候能复苏

——房地产是有周期的

——中国的房地产周期对应着房地产调控周期

——中国人口、生活观念等因素

——老百姓的预期和信心

——通货膨胀到来之日，房地产保值

20、房地产过去是、现在是、未来仍然是支柱产业

21、思考：7月之前的房地产松绑政策为什么唤不醒房地产？未来的政策效果到底如何？

九、洞察先机：对房地产企业的几点建议（本章也可以调整为洞察先机：对银行房贷业务的几点建议）

1、20大后中国经济走向预示房地产行业平稳发展

——我国长期向好支撑基建和房地产需求

——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望

——基础设施建设是经济发展的支撑条件

——朱镕基：房地产拉动了一百多个产业发展

——地方财政压力

——百姓财富保值

——消费结构升级，广大中产阶层购房需求增加

2、落实政策利好，解决面临困难

3、坚定信念：正确认识房地产在经济发展中的作用和地位

——房地产不可废弃，具有不可替代的作用

——不可过度依赖

——房住不炒

——不能影响科技创新和可持续发展

4、甄别不同区域的机会

——甄别不同区域的机会：人往何处去？钱往何处去？

——要研究区域的房地产市场发展趋势

——各城市房地产市场的差异化将成为常态，房地产市场大分化时代的来临

——人口流入，房价上升

——人随产业走，产业园、科技园、商业区（高端人口集聚区，房价高，负担得起高房价）

——区位、交通、地段（不光看眼前，还要来看规划）

——资源分配、调配的倾斜：地铁、学校、医院、政府单位……

——学区房政策

——房地产调控政策

5、银行和房地产企业要适应房地产市场向三位一体（购买、租赁、保障）的市场长效机制转型

6、房地产企业的新机会：安居房、保障房、共有产权房、老旧小区改造、城市更新……（暴利时代结束，回归正常产业利润）

7、当前形势下做好“保交楼、防风险”

——改善资产负债状况。专注主业、合规经营、资质良好

——如何处理好恒大、碧桂园等房企存在的问题

——政府现在最应该出台的政策措施就是兜底保交楼。想尽一切办法保交楼，打破市场梗阻，提振购房者信心

8、思考：如果将来利率上行，现在这么低的房贷利率，房贷未来一定是优质资产吗？

——为什么要控房贷占比

9、应该怎么干?

——现在在哪里？

——打算去哪里？（干什么？）

——如何去那里？（怎么干？）

10、怎么干：应对新形势、新问题

11、应当做什么

（1）发现新趋势

（2）抓住新机遇

（3）迎接新挑战

（4）甄别新风险——区分行业与单个企业，风险不同

（5）做出新应对