引之(全程穿插一个项目案例Excel学员带电脑练习)

第一章 新经济环境下f地产开发项目税负与利润的测算思路

一、项目税负与利润测算的目的：验证市场、操作与财务吗？

二、低利润项目开发商最关心的是利润预期&资金平衡吗？

三、如何评判利润指标是否可行：指标是否可以优化？

第二章 房地产开发项目税负与利润测算的四大步骤

第一步、整理用地指标（地块分类&是否出让分类）

第二步、根据规划设计方..........：产品类型指标&车位

第三步、确定建安成本指标

第四步、确定经..............市基础设施建设费）

第三章 房地产开发项目税负的具体测算实务与案例表格演练

第一节 房开企业在土地获取阶段的税制与税务测算

一、以招挂拍的方式取得的土地

二、以接受投资方式取得土地

三、以收购股权的方式取得土地

四、为取得土地而支付的红线外支出等各税负影响

第二节 房地产项目............与风险控制

一、立项与规划以及设计等环节税务测算与优化

二、产品开发类型如何进行选择的税务测算与优化

三、采取合作建房的.............与优化

第三节 房地产项目开发建设阶段纳税筹划与风险控制

一、地上、地下、景观及装修装饰等等建造工程相关的税务处理

二、开发项目借款费用的相关税务处理

三、项目的工.........处理

四、售楼部及类似资产的税务处理

第四节 房地产销售阶段的税务处理与纳税筹划风险

一、销售采用“..............纳税筹划风险

二、“以老带新”的销售模式税务处理与纳税筹划风险

三、“抵券销售”的销售模式税务处理与纳税筹划风险

四、“包销”和“代销”的销售模式税务处理与纳税筹划风险

五、“假按揭”与“零首付”的销售模式税务处理与纳税筹划风险

六、“还本销售”...........税筹划风险

七、、“售后回租”的销售模式税务处理与纳税筹划风险

八、“售后回购”的销售模式税务处理与纳税筹划风险

九、“低价出售与..............处理与纳税筹划风险

十、“产权式酒店”销售与经营税务处理与纳税筹划风险

十一、房地产企业收取价外费用的处理税务处理与纳税筹划风险

十二、不同客户与不................理与纳税筹划风险

十三、以房产抵工程后销售的按揭处理税务处理与纳税筹划风险

十四、销售环节发生的费用处理税务处理与纳税筹划风险

第五节 房地产清...........税筹划风险

一、房地产行业完工标准规定与处理

二、各税种对收入确认的原则有哪些差异

三、在交房前后支付.............纳税筹划风险

四、项目竣工清算时土地增值税收入金额如何确定的

五、清算后再转让房地产确定成本是否涉及“二次清算”

第四章 房地产开发项..........实务与案例表格演练

第一节 房地产开发项目的土地成本测算

一、土地出让金

二、土地出让金补交

三、土地征用及拆迁安置补偿费

第二节 房地产开发项目的工程成本测算

一、前期工程费主要内容&计算方法

二、建筑安装工程费主要内容&计算方法

三、基础设施建设费主要内容&计算方法

四、公共配套...........&计算方法

五、其他间接费用主要内容&计算方法

六、管理费用主要内容&计算方法

七、销售费用主要内容&计算方法

八、财务费用主要内容&计算方法

第三节 房地产开发项目的收益与收益率的测算

一、收入主要内容&计算方法&举例

二、净利润计算方法（销售收入&租金收入）

三、项目的毛利润率&实际净利润率

四、财务内部收益...........计算  

五、利润的敏感性分析的释义&计算

六、（自持物业的）盈亏平衡（临界点）的计算

课堂综合电脑练习：某项目测算与财务指标及动态管理的20个Excel表格操作

1、项目总体规划及经济技术指标 输入表

2、项目总体规划及经济技术指标 输出表  

3、项目投资金额 明细输入表（细）

4、项目投资金额 明细输出表（细）

5、项目投资金额 汇总输出表

6、项目融资成本  输入表

7、项目融资成本  输出表

8、项目投资资金支付计划  时间输入表

9、项目投资资金支付计划  时间输出表

10、项目成本费用  明细输出表

11、项目成本费用  汇总输出表

12、土地增值税 自动计算表

13、销售型物业 单价数据输入表

14、销售物业 收入金额 输出表

15、物业销售收入  时间计划与收入比例输入表

16、物业销售收入  时间与收入输出表

17、项目资金平衡计划与资金回正时间 输出表

18、项目税务与税负数据 输出与分析表

19、项目收益指标分析与评价 输出与分析表

20、项目利润的敏感性 输出与分析表

总结：某某地产某某项目税负测算与利润测算的指标及其纠偏