这次“狼”真的会来吗：警惕楼市“泡沫”风险

眼见楼市疯狂愈演愈烈，万科掌门王石最近在微博发声：“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末的日本泡沫经济的高地价、高房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！”对于万科，王石称“万科能做到的：绝不拿地王、坚持主流住宅、提升质量、拥有现金流。”大家应犹记2007年10月份王石曾准确预见楼市“拐点”。

还有一个值得玩味的标杆性动向是，继8月下旬李嘉诚密集抛售高达410亿港元的中港资产后，9月28日香港文汇报又报道，李嘉诚旗下电能宣布将抛盘港灯再次套现305亿元“走人”。李嘉诚短时间内一再密集抛售内地物业意味着什么？

中国房价高不高？楼市有无泡沫？后市是涨还是跌？楼市从来都存在两种截然相反观点的交锋，各有一批代表性的代言人，他们在民间都有着广泛的拥趸。一些因为信了“看跌派”而没买房的人，面对房价持续上涨而发出“信志强，住洋房；信牛刀，住牛棚”后悔之言。不知道这是牛刀的尴尬，还是买房人的悲哀。

面对一个已经疯狂的市场，判断未来涨跌已无意义。因为市场已经脱离正常轨道。经济学理论和市场规律似乎已无法解释。无论是看涨还是看跌，在这样的市场氛围中，有钱人买房，没钱人当两辈子房奴也要买房。这里只想就当前楼市“泡沫”风险作提醒：

一是经济危机大环境下的资本泡沫。截至 2012 年末，中国广义货币余额(M2) 为97.42 万亿元人民币，居世界第一，接近全球货币供应总量的1∕4，是美国的 1.5 倍。M2占GDP之比近190%。截至8月末， M2 余额达到106.12万亿元。按照原央行货币政策委员会委员、清华大学教授李稻葵的观点，已存在“潜在的系统性风险”。

在资本泡沫浸淫中不断膨胀的房地产泡沫可能更严重。按“平民经济学家”牛刀的观点，目前中国房地产总市值已超过GDP的400%，而中国的GDP本身是有水分。然而，在中国目前过热的楼市环境下，温州和一个接一个出现的“空城”、“鬼城”似乎都不足以市场对形成“警示效应”。温州楼市价格已经连续24个月下跌，今年8月份温州商品房均价1.7万元/平方米，较2011年初价格顶峰时缩水26%，一半的高档房价格被“腰斩”。部分商品房因现价值已低于抵押贷款而遭弃房“断供”。 9月25日国务院调研组抵温州调研温州经济，楼市断供是调研组关注的重点。

二是住房保有量。1998年以来我国累计竣工住宅面积104亿平方米，目前中国城市住房保有量已达到人均32.7平米，户均1.02套，这还不包括未纳入政府统计口径的、保守估计不少于60亿平方米的“小产权房”。 2012年5月13日西南财大和央行共同发布的《中国家庭金融调查报告》，中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平（美国为65%，英国为70%，日本为60%）。

三是房屋空置率。最近有机构公布统计数据，全国空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。据不完全估计，我国城镇商品住房存量已经超过240亿平方米，每年竣工商品房面积仍然高达15亿平方米。五年之后，我国城镇商品住房总存量将超过320亿平方米。即使考虑2025年之后超过10亿人成为完全城镇居民，人均居住面积则已经超过30平方米。虽然这一组数据遭到一些人质疑，但中国住房保有量高、空置率较高则是一个无法回避的事实。

在当前房价普涨的背景下，要让市场回归稳定，亟需建立长效机制，这已成各方共识。今年以来，高层关于建立房地产长效机制方面的信息不时见诸网络和媒体，而将于11月份召开的十八届三中全会值得期待。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2013年第10期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。QQ：二四三七五八七一捌伍