店铺是服务于大众消费者的零售企业，它的经营程度极大地依赖其店址选择的正确与否。所以，零售业被称为“靠选址决定命运的产业”。在培训中，时常从学员口冒出一句话“选址!选址!选址!老师，我们应该如何选址?”

　　选址是影响店铺效益的一个决定性因素，同时也是制定店铺经营目标和经营策略的重要依据。

　　店铺选址的重要性大家都很清楚，可是受专业及经验限制，国内店铺在选址的成功率上一直不高，我国零售企业选址的主要存在如下的问题：

　　一、目前店铺选址的问题

　　1.店铺选址随意性大

　　目前我国许多店铺选址在区域的选择上较为随意，尤其是一些中小的店铺，企业老板凭多年经验和直觉来判断店址，不根据企业的发展需要或从企业选址的战略角度进行科学规划，不切合实际布点，往往说不清楚道不明，成败多归咎风水问题。说起自身选址经验，多半是有缘或有感觉，没有科学依据，风险非常大。有个做美体连锁的女老板介绍自己选店经验时自豪地说：“站在那里闻一下空气，就知道能不能开店。”甚至还有的店铺老板根据经验，专挑小偷多的地方去开店。其实这些老板在选址的时候往往凭的是自己的主观经验，凭感觉来投资，由于没有科学根据，其风险非常大，碰运气成分居多，忽视市场调研和分析，导致选址质量不够理想。

　　2.店铺品牌认可度差

　　由于目前我国零售企业以“单体店”较多，势单力薄，选址过程随意性大，效益欠佳，制约零售企业选址和可持续发展。由于这些零售企业 “散、小、弱、差”，在选址上又没有相应的标准或规范，最终导致品牌认可度的降低，难以树立被消费者认可的品牌，不能很快被消费者所信赖和认可。

　　3.选址管理能力差

　　我国零售企业的整体管理水平比较落后，管理不到位，制度不够健全，效率较低，服务意识落后等。很多零售企业的选址和店面建设也不能与其发展相匹配，管理的精细化程度依然较低。

　　二、把握店铺选址的关键

　　店铺选址的关键就是商圈的选择。所谓商圈通常以店铺的坐落点为圆心，向外延伸某一

　　距离，以此为半径构成的一个圆形的消费圈。商圈的大小反映着店铺经营的辐射能力。商圈分为主商圈、次商圈和第三商圈。即主商圈是指最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域50%~70%的消费者来本店购物;次商圈，位于主商圈的外围，顾客光顾率较低，一般这一区域的20%的消费者到本店来购物;第三商圈位于次商圈之外围，属于本企业的辐射商圈，一般本区域的10%的消费者来此店购物。如图所示。

　　商圈构成特点半径步行所需时间顾客比率

　　主商圈核心商圈50m2分钟一般占总顾客数的50%~70%

　　次商圈外围商圈150m6分钟占来店顾客总数的20%

　　第三商圈边缘商圈250m10分钟一般不超过10%

　　店铺确定其商圈范围非常重要，一方面可用于指导店铺的选址，一方面可以具体了解店铺的消费者构成及其特点，从而确定目标市场和经营策略。对商圈内人口的消费能力进行调查，计算商圈不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等许多指标，了解其商圈范围内的主商圈、次商圈和第三商圈内各自居民或特定目标顾客的数量和收入程度、消费特点与偏好。

　　三、店铺选址的策略

　　店铺根据自己对商圏的确定，来选择适合自己企业的策略。

　　1.交通策略

　　店铺进行选址首先要考虑其业态特征，那些单体规模小、满足顾客便利顾客需要，以经营选择性较低的日常生活用品为主的零售业态，例如超市、便利店原则上应在距离上靠近顾客，而那些单体规模大、商品品种齐全，以经营选择性较强的商品为主的零售业态，例如，百货店或仓储式购物中心能够从远处吸引顾客，原则上选在人流多，交通便利的地方。交通便利可以把较远地方的人带进来，又方便购物的人群走出去。交通便利已成了现代零售业必须考虑的重要因素。比如，交通便利就是家乐福选址的首要因素，家乐福开店选址的条件有三：交通方便;人口集中;两条马路交叉口。其实家乐福的法文名字‘Carrefour’正是‘十字路口’的意思。

　　2.地点朝向策略

　　细分地理位置的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后，对店铺位置做出选择的策略。主要可从以下几个方面进行细分：

　　第一，店铺选址要关注路面、地势。一般情况下，店铺选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况，因为这会直接影响店铺的建筑结构和客流量。通常，店铺地面应与道路处在一个水平面上，这样有利于顾客出入店堂，是比较理想的选择。但在实际选址过程中，路面地势较好的地段地价都比较高，商家在选择位置时竞争也很激烈，所以，在有些情况下，商家不得不将店铺位置选择在坡路上或路面与店铺地面的高度相差很多的地段上。这种情况，最重要的就是必须考虑店铺的人口、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要方便顾客，并引人注目。

　　第二，店铺选址要考虑地形。地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表现在：

　　方位情况。方位是指商店坐落的方向位置，以正门的朝向为标志。方位的选择与商店所处地区气候条件直接相关。以我国北方城市为例，通常以北为上，所以一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。

　　走向情况。走向是指商店所选位置顾客流动的方向。比如，我国的交通管理制度规定人流、车流均靠右行驶，所以人们普遍养成右行的习惯，这样，商店在选择地理位置进口时就应以右为上。如商店所在地的道路如果是东西走向的，而客流又主要从东边来时，则以东北路口为最佳方位;如果道路是南北走向，客流主要是从南向北流动时，则以东南路口为最佳。

　　交叉路口情况。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般来说在这种交接地，商店建筑的能见度大，但在选择十字路口的那一侧时，则要认真考察道路两侧，通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查，应选择流量最大的街面作为商店的最佳位置和店面的朝向。如果是三岔路口，最好将商店设在三岔路口的正面，这样店面最显眼;但如果是丁字路口，则将商店设在路口的“转角”处，效果更佳。

　　3.借客策略

　　店铺周围的竞争情况对店铺经营的成败产生巨大影响，因此在选址时，必须分析附近的竞争对手。在店铺相对集中的地方，在经营特色，价格、服务等方面努力做出特色，才能成功。对于单一功能零售店铺，由于这些店经营业务单一，规模小，对顾客的吸引力薄弱，自身难以拥有较大的客流。这些店铺具有依附性、借客源性的特征，所以在选址上采取借客策略，一种方案是在商业区或大商场旁边设店，从而获得较大的客源。另一种方案是在“XX专业街’开店，因为专业街同业商店多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气。消费者在专业街可以货比三家，还起价来比较容易，所以客流量多。这样商家的生意反而比单枪匹马更容易做。比如，麦当劳、肯德基快餐厅几乎都是建在大商场旁边，也是这个道理。考察同一地段同类零售企业的经营业绩、商品的价格水平等情况可以初步测算可能产生的利润状况;也有助于确定今后自己的商品定位，用较少的投资进入了竞争十分激烈的市场，不仅站住了脚，而且得到迅速发展。所以集中在一起的商店群相互间既存在竞争，又有着合作，要权衡把握好这种关系。

　　4.客流分析策略

　　每个店铺的经营者都知道，开店选址必须找人气旺的地方。客流多少是选址决策时必须考虑的重要问题。拥有足够的人流，才能保证店铺的利润回报，足够的人气才能支撑起购买量。店铺的选址要分析该客流的特点。古语说“一步差三市”，意思就是店铺的选址差一步就有可能差三成的买卖，这跟客流活动的线路有关。即使是同样一条街道，由于交通条件不同或基础文化娱乐设施不同或通向的地区不同，不同位置也可能会使销售业绩存在很大差异。了解客流的消费目标，对客流量调查结果进行分析，研究客流路过的目的，如经过此地是为了购物、上下班、换车、旅游或散步等，学校附近的店面应考虑寒暑假的时间，机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上、下班时间，车站附近的店面应摸清发车、到车的规律，这些都会影响开业后的营业时间，进而影响店铺的业绩。

　　5.潜在价值评估策略

　　潜在商业价值评估是指对拟选开业的店铺位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评价店铺位置的优劣时，既要分析现在的情况，又要对未来的商业价值进行评估，这是因为一些现在看好的店铺位置，随着城市建设的发展可能会由热变冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的将来会变成繁华闹市。因此，店铺在选址时，更应重视潜在商业价值的评估。对此，可以从以下几个方面进行评价：

　　第一，所选的地址在城区规划中的位置及其商业价值。

　　第二，是否靠近大型机关、单位、厂矿企业。

　　第三，未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。

　　第四，是否有“集中效应”，即店铺建设如果选在商业中心区，虽然使店铺面对多个竞争对手，但因众多商家云集在一条街上，可以满足消费者多方面的需求，因而能够吸引更多的顾客前来购物，从而产生商业集约效应。所以“成行成市”的商业街，也是店铺选择位置需重点考虑的目标。

　　6.出奇制胜策略

　　店铺选址时既需要进行科学的考察分析，同时又应该将它看成一种艺术。经营者有敏锐的洞察力，善于捕捉市场商机，用出奇制胜的策略，与众不同的眼光来选择店铺位置，常常会得到意想不到的收获。如全美洲最大的零售企业“沃尔玛”联合商店的总经理萨姆·沃尔就是采用“人弃我取”的反向操作策略，把大型折价商店迁到不被一般商家重视的乡村和小城镇去。因为那里的市场尚未被开发，有很大潜力，同时又可回避城区商业日益激烈的竞争。

　　店铺选址过程中还有一些方面需要注意，如：商业环境和条件、城市规划、场地条件、法律条件等方面都要有详细的资料。