破解当前房地产融资难的几点思考 昨天,美国华盛顿互惠银行倒闭给摩根大通银行收购,前几天的AIA危机和雷曼兄弟破产,一场由美国房地产泡沫破裂,从而传递到银行业,再通过金融创新产品把火烧到资本市场，一场“经济界的珍珠港事件”、“金融界的911”在美国爆发席卷全球…回想去年十月,中国资本策划研究院在广州新天河宾馆举办的一场关于未来房地产走势的论坛,当时我就美国次贷影响,未来存款准备金和利率走势的预测,基本今天都应验!当时对房地产企业如何面对资金的困境也提出了解决对策,今天看来依然有价值.. 而据有关部门最近预测，2008年中国房地产行业的资金缺口是6730亿元。而2009年房地产市场可约能遭遇中期调整或者短暂调整，如果遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。从上市房地产公司的净现金流情况看，预计2008年全年的净现金流为负，而2008年下半年资金紧张状况比上半年严峻，2009年比2008年更严峻! 日前，高盛的一份研究报告也指出，从去年末房地产市场出现调整以来，开发商出现现金流不足，首先房产业以前一直有较高的盈利，这对银行等债权人提供了缓冲;其次在今年上半年，中国国内再建项目总面积同比增长了24％，高于去年的23％。这种逆势扩张，将在今年第四季度使现金流雪上加霜。再者，到年底开发商将要向施工企业支付工程款，这将进一步消耗掉流动资金。在银行方面，“放贷漏洞”也是加大信贷风险的一个很重要原因，如开发贷款和销售收入被挪用，房地产信贷抵押物价值被高估，贷款高度集中,其中有12家银行甚至出现非抵押质押贷款增长高达286％，而抵押贷款增长却只有53％。更有甚者，一些银行连抵押质押物也没有。另外,央行近日公布的2008年第三季度全国城镇储户问卷调查情况显示，未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3％，分别比上季度和去年同期下降1.8和2.8个百分比，房地产企业通过销售回笼资金面临压力.也从另一个角度预示了国内银行放贷危机发生的可能性, 高盛预计中国银行业的房地产不良贷款风险将在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪,这应引起房地产业和银行业的高度重视!界时,银行自行救火不及,房地产业期待银行贷款解决资金困境难上加难!那么,房地产企业如何才能避免陷入融资困境、破解融资难？ 一.把握最新的宏观金融政策动态 中国的房地产相关最密切的宏观金融政策就是银行存款准备金率、存贷款基准利率和公开市场业务，这是央行宏观调控的三大货币政策工具. 2007年的6次加息，以及10次提高银行存款准备金率，都是十分强烈的房地产银根紧缩的信号.特别注意，2008年9月15日，央行决定下调中小金融机构人民币存款准备金率和一年期人民币贷款基准利率,这是自2004年10月29日以来贷款基准利率的首次下调。对此次“双率”下调，可见紧缩的金融政策开始放松，下一步，随着通胀压力趋缓，货币政策关注焦点也开始从通胀压力，转移到解决当前经济运行中存在的突出问题中去;但是如此判断说房地产资金松动,还为时过早. 二.制定好自身的发展战略。 对于大部分资金实力不足的房地产企业来说,当前采取收缩保守的发展战略,无疑是避免陷入困境无奈选择;而对于极少数资金充裕的房企,则是兼并收购的黄金时代! 房地产企业都应按其自身的特点、资产规模大小和行业定位，在当前的经济环境和金融政策的前提下，制定一个合适自身发展的战略，尤其重要. 三.房企对资金的规划要有前瞻性。 融资是一个系统的工程，需要足够的时间、周详的计划和充分的准备，不能临时抱佛脚。一般来说，大型企业要提前5年以上的时间去准备；中型企业要提前2～3年的时间去准备；小型企业要提前半年到1年的时间去准备。房企对资金的规划更要有前瞻性。 四.中小房企要克服盲目的多元化。 很多房企不顾自身实力，盲目追求多元化，集开发商、建筑商、销售商和物业管理为一身，其实，自身实力不够雄厚的时候，多元化经营容易分散资金、精力、人力和物力，增加经营成本，扩大经营风险。受其自身规模的限制，中小房企本来就资金紧张，若加上多元化经营，那只能死得更快了。这个时候要采取“减法经营”的策略，可以删减一些盈利少的业务，集中精力做专长的业务。广大中小房企，要注重提高自身的品牌和经济效益，做精做专，力争成为专业的某环节经营商，不要成为产业链的“托拉斯”。 五.房企要提高自身微观融资能力。 房企无论大小,自身微观融资能力都很重要.很多大型房地产公司，只通过民间借贷、上市、发债、销售回笼资金、股东借款等几种有限的方式，还有REITs 、CMBS 、实物期权融资、经营融资、合作融资、品牌融资、表外融资、资产置换融资、分立融资、PE、权益信托等100多种方法其实都可尝试,但很多由于自身融资能力等种种原因,大量融资资源浪费,企业拿着金饭碗在讨饭;很多中小房企，融资资源有限,再加自身融资能力上欠缺,资金更是雪上加霜.其实,企业无论大小,都可找到一些适合自己企业的方法，很关键在于自身融资水平和能力。中国资本策划研究院开发的《房地产融资策划36计》课程，针对各企业的实际情况，提出破解企业融资难的解决方案，有36种渠道和100多种方法，系统学习是可快速提高房地产企业的融资水平。 六.当前破解融资难的几种方法 1.经营融资。 以万科为例,率先举起降价的大旗，当众人还在死撑房价的时候，万科早已步入安全地带。不仅通过降价销售快速回笼资金，避免了资金短缺的问题，同时也为下一步低价吃进土地埋下伏笔。对此，有人认为，万科降价促销目的是先打压市场，然后好低价拿地，进而垄断市场，一环扣着一环，没有丝毫漏洞。在这个危急关头，各路“神仙”就各显神通了，这也无可厚非的。 另外,对于中小企业可以通过提高性价比、隐性降低首付、政府对购房者进行补贴等方式打开局面，也可以推出多种多样的促销方式刺激消费：送车位、送精装修、送10年管理费、送名车还打折等等。十一国庆尚未到来，广州各个楼盘的促销计划已相继出台。富力和合生创展将是黄金周促销的“狠角色”，前者的国庆置业“抢金”大行动已经拉开序幕，旗下九个楼盘同时推出特价单位，将在原价基础上减低9万元；后者在各大媒体上打出了100套市中心现楼的优惠广告，其中华景新城最低降至8500元/平方米。恒大地产则重喊“开盘必特价、特价必升值”的口号，即将开盘的恒大山水城、御景半岛“尚御”组团分别打出额外7.6折和额外8.5折的促销折扣。而合景泰富则走了一条差异化营销路线，将向买搂者赠送黄金，最高达1斤。 这些都是通过在经营手段上面下工夫，把销售提高，快速回笼资金的方法. 2.分立融资。 对于大企业可以采取分立融资的方式。大企业通常采取多元化的综合经营模式，一般横跨几个行业和领域，不同的行业有其固有的行业限制，就像当前房地产行业受宏观调控，而对其他行业相对宽松，这时候可以通过其他不受限制的行业分立绕道来融资。例如，碧桂园主要业务涉及房地产开发、酒店、物业管理、建筑、安装、设计、装修及装饰、自来水、高尔夫球场、主题公园以及学校和医院等，子公司及项目公司超过30家。这时候可以通过不受限制的行业分立，单个行业来绕道融资。 3.合作融资。 联合开发。一切源于资金，一切又归于资金。一些手中有地但资金实力不强的中小房企“求贷无门”，有雄厚资金实力的大型房企却苦于手中“无地”，在此背景下，许多开发企业尤其是中小房企开始联合拿地或联合开发，甚至有部分房企联手外资，在国内房地产市场上“攻城略地”，随着市场竞争环境的不断激烈，合作开发营运模式渐成规模。房企合作开发新项目既可以实现双方优势互补，也可以缓解融资压力，将对房企未来发展战略起到相当大的影响。 联合代理。中小房企受其自身规模的限制，无法成为产业链的“托拉斯”，对于销售，开发商应该联合房地产中介公司，委托其代理一、二手楼销售，这个全新的营销模式将会渐趋流行。最近，珠江新城名盘保利心语分别聘请代理公司中地行、保利地产代理、经纬三家同时代理；恒大地产亦曾破天荒地将旗下项目分包给国内各大知名代理商销售；星河湾也，一反常态聘请同城某知名代理商进行一二手楼联动代理。去年十一黄金周前后，广州多数房企的营销费用比例约占总销售额的2.5％，近期已经增长了一倍。此外，开发商支付给代理公司的销售佣金，也从去年的0.8％－1.2％提高到了2％左右。种种迹象证明，销售才是硬道理这一朴素真理。联合代理的营销模式将对开发商、代理公司和消费者这三个层面产生不同程度的影响。 4.民间借贷。 按调查，我国的民间金融力量非常大，到08年6月总量高达10万亿，占整个正规金融总量的1/3，而如何加以引导扶持利用很关键。浙江的民营企业发展那么好，许多小额的几百万的资金能很快解决，这有赖于当地活跃的民间金融,与浙江政府支持这些民间金融活动也是不可分割的。 今年小额贷款公司重点选择浙江省试点，招安的民间资金可能超过50亿元,代表了国家对浙江民间金融发展的某种认同。这次一旦试水成功，相信将会在全国其他地区快速复制。给广大中小企业融资创造了一条合法的融资渠道.房地产企业有房产等大量可供抵押资产,可解决融资的风险控制,民间借贷大有可为. 5.私募股权融资。 采取私募股权融资的方式，以出让股权的途径获取外部资本的援助，成为房企需要考虑的重要选择。虽然PE对房企有着相当严格的要求，却能帮助他们迅速实现扩张，让他们喘上一口气。据有关数据显示，今年一季度，国内房地产行业私募股权投资案例数量为4个，投资金额为4.9亿美元，平均单笔投资金额为1.22亿美元。在私募股权基金逐步完成在北京、上海、杭州等一线城市房地产市场的战略布局后，二线城市广阔的发展前景已成为PE竞逐的动力。 恒大上市搁浅，转为私募，融资5亿美元。恒大地产自从3月香港IPO搁浅后，一直紧锣密鼓运作的增资扩股事宜最终敲定。截止6月29日，恒大地产计划增资扩股的6亿美元已到帐5.06亿美元，其中香港新世界集团总裁郑裕彤入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局入股1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林等5家机构共投资入股2.1亿美元。通过此次私募，让IPO受挫的恒大得以缓解高度紧张的资金链条，但对于求资若渴的恒大，这5亿美元也只能是杯水车薪。 6.债券融资。本月万科逆势发债，融资59亿元。就股市募资而言，万科的优势正越来越明显：从2000年到2006年，万科经历了一次配股、两次发行可转换债券、定向增发募集资金42亿元；2007年8月，万科以31.53元每股的价格公开增发，融资100亿元。08年9月2日，万科公告称将以票面价格平价发行总额不超过59亿元的公司债券,分为有担保和无担保两个品种。有担保品种为5年期固定利率债券，发行规模为30亿元；无担保品种为5年期固定利率债券，附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，基本发行规模为15亿元，根据市场情况可超额增发不超过14亿元，最终发行规模不超过29亿元。在融资方面领跑上市房企的万科，自然更懂得用好用足融资资源.目前,中小房地产陷入困境,有可能是万科等兼并收购的黄金时代的来临…